借款合同到期后，债务人仍不能偿还借款，因此双方经协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系，债权人变为购房人，北京房产律师指出该行为系合法有效，并不属于物权法所禁止的流押。但是要注意借款合同中涉及的借款利率明显过高，在房屋买卖合同中应当去除该部分过高利息。
汤某、刘某、马某、王某与雁海公司先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对雁海公司合计2.6亿元借款的债权。该债权陆续到期后，因雁海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定雁海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给雁海公司。汤某等四人提交与雁海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%，逾期利率10%计算，并计算复利。因雁海公司拒不交房，汤某等四人向新疆高院提起诉讼，主张双方在借款合同到期后签订的商品房买卖合同有效，雁海公司逾期交付房屋构成违约。请求：雁海公司支付违约金6000万元和律师费416300元。新疆高院一审判决：雁海公司向汤某等四人支付违约金9275057.23元和律师费416300元。雁海公司不服向最高法院上诉称，双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含过高利息。最高法院认为本案中双方当事人之后签订的商品房买卖合同属于合法有效合同，在商品房买卖合同有效的前提下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且雁海公司提出该欠款数额包含过高利息，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。因此雁海公司逾期交付房屋并不构成违约，故汤某等四人要求雁海公司支付违约金和律师费的主张不能成立。最高法院最终判决改判撤销一审判决；驳回汤某等四人的诉讼请求。
北京房产律师提示：我国物权法明确中禁止流押，流押是指当事人之间约定如果债务人届期不履行债务时，债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权。但是本案中的商品房买卖合同是在债务人不能按合同约定偿还债务时，才将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，并不构成流押。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益(三)以合法形式掩盖非法目的(四)损害社会公共利益(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
北京房产纠纷律师表示：本案中的商品房买卖合同并不构成流押，并且是双方真实的意思表示，也无合同法的禁止性规定，因此该合同有效。但是当事人对账确认的借款利率明显高于法律保护的借款利率，依法不予确认，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，雁海公司未按照约定时间交付房屋，不构成违约。
